Nel giardino di un convento spoletino, un giorno del 1198 venne Papa Innocenzo III e fece sgorgare miracolosamente una sorgente, che da allora fu chiamata 'fonte santa'. Fu decretato libero accesso ai pellegrini che volessero attingere alla fonte, la cui acqua era ritenuta saluberrima. Nel 1601 il vice governatore della città restaurò la fonte, e a ricordo appose la lapide che è ancora in situ.
Nell' 800 sul luogo sorse una conceria dalle belle linee architettoniche, ma alla metà del '900 l'attività si trasferì fuori dal centro storico e la grande struttura cadde in abbandono. Nel 1993 fu acquistato da Paolo Zuccari e trasformato profondamente al suo interno.

Adesso l' Hotel San Luca, gestito dalla famiglia Zuccari, è uno splendido piccolo albergo, molto curato, molto sofisticato, che emana calore e familiarità. L'edificio al suo interno è stato ristrutturato così profondamente che la maggior parte di ciò che si vede è nuovo, ma l'atmosfera è vecchio stile.
Fin dal momento dell'ingresso, c'è una fresca luminosità con pareti pastello a riflettere la luce, che penetra attraverso le arcate aperte sulla corte centrale.
Nella hall, comode poltrone color pesca raggruppate attorno ad un caminetto del '700 e mobili antichi contribuiscono a far sentire l'ospite come in casa propria. Una coppia di canarini in una gabbia antica riprende l'armonia dei colori pastello sullo sfondo di una importante collezione di zuppiere dell'800.